La renta, por el piso: el negocio de alquilar propiedades cae a su nivel más bajo en toda la década

La ganancia neta que se obtiene en el mercado locativo ha descendido a valores sólo comparables con los que se registraban en 2003. Esto no escapa a ojos de inversores que además suman la baja en las cotizaciones del metro cuadrado, en términos de dólar. Precios por zona

Por Rubén Ramallo - Mariano Jaimovich

Las quejas y dudas de los propietarios de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires ante las inmobiliarias se han vuelto en este último tiempo más frecuentes que en otras épocas.
Sucede que se viene registrando una importante caída en el nivel de rentabilidad en los alquileres.

Tal es así que las locaciones muestran márgenes tan reducidos como no se habían visto en años.

Según los últimos datos disponibles, tanto la renta bruta como la neta vienen retrocediendo con marcada intensidad.

Esta tendencia se agravó en 2013, ya que los niveles alcanzados fueron apenas superiores a los magros rendimientos del 2003, momento en el que se dieron los índices más bajos de los últimos treinta años.
Cabe consignar que el 2% anual neto (4% bruto) que se obtiene en la actualidad dista del 6% (8,5% bruto) alcanzado en la década del noventa (ver cuadro).

"Los retornos corrientes son muy bajos. Por eso, hoy día no parece ser un buen momento para este tipo de inversiones, salvo que se piense que el dólar se va a mantener en este nivel o que vaya a bajar", señala Herman Faigenbaum, director del Programa de Real Estate de la Universidad Di Tella y director general de Cushman & Wakefield,
Esta situación reviste particular importancia para los argentinos "rentistas", pues el mercado locativo tradicionalmente les ofreció la tranquilidad de tener a resguardo un bien que sigue al dólar y que, además, al alquilarlo les genera una rentabilidad en pesos.

Al respecto, según un estudio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a valores de mercado de 2010, un propietario hubiese tardado 12 años en recuperar el capital invertido. En la actualidad, ese plazo se estiró hasta los 27 años.
¿Qué pasó con los precios?
Si se considera la evolución de los alquileres en pesos para un conjunto de barrios en el término de un año, esos precios (medidos en dólares) perdieron hasta un 25%, tal como ocurrió en Barrio Norte o Belgrano, de acuerdo con un relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
¿Por qué medidos en dólares? Porque es la unidad de referencia que utiliza el inversor para comparar el retorno de su activo, pese a que la renta la reciba en moneda local.
Claro que este descenso no sólo se dio en estas zonas. En el resto de los barrios porteños el promedio de caída se ubicó en un 17% (ver cuadro).

A este desplome del valor locativo se debe sumar otra cuestión no menor: la caída del precio del metro cuadrado en dólares registrada en algunas zonas.
Desde Reporte Inmobiliario señalan que la baja en las cotizaciones fue desde un 6% (Barrio Norte) a un 20%(Palermo), entre los barrios considerados de alta demanda.
En tanto, en Belgrano se registró una disminución del precio de venta del 18% y en Nuñez y Las Cañitas la misma fue del 10%.

Como resultado de este "doble efecto" (caída en el precio de las propiedades y del valor locativo en dólares) se produjo una notable reducción en la renta por metro cuadrado: en promedio cayó cerca del 10% en un año.
En este caso, la peor parte la llevó Barrio Norte (-20%), seguido por Villa Devoto, con casi el 18% (ver cuadro):

Más allá de que medidos en pesos los alquileres se vienen acomodando a la evolución de la inflación, esta situación no escapa a los ojos de todos aquellos que miden su capacidad de ahorro en términos de dólares.
Inmuebles y otras opciones
"El ladrillo siempre es el ladrillo", suele escucharse de boca de muchos argentinos.
Es que ven en las propiedades un destino seguro para su dinero, más allá de que en algunos momentos este sector no esté de "parabienes", en cuanto a rendimientos.
Saben que, con el tiempo, esta situación tiene altas chances de revertirse, tal como ha quedado demostrado en la historia reciente argentina. Al igual que con el dólar, les permite dormir tranquilos, pese a no figurar en el ranking de lo más rentable.
En este contexto, y en relación a la baja registrada en este último tiempo, el inversor inmobiliario puede encontrar un "consuelo", si observa cómo le fue a los apostaron al oro, que debieron resignar un 20% de su capital (febrero contra febrero).
En cambio, los resultados fueron muy diferentes para quienes colocaron su dinero en el mercado bursátil, ya que ganaron un 15% en promedio en bonos y hasta un 30% en acciones. Claro está, a expensas de asumir un mayor riesgo.
El negocio del ladrillo
En el contexto actual, se deben observar dos variables que muestran que las propiedades resultan más costosas para los asalariados: el tipo de cambio más alto y el menor poder de compra.
Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, "en la actualidad se necesitan muchos más pesos que antes para adquirir un inmueble ya que si bien cayó el precio del bien en dólares, el tipo de cambio casi se duplicó en un año".
La situación se complica también para aquellos que no cuentan con billetes verdes en mano para adquirir o para los que miden su poder de compra en términos de blue.
Al respecto, un ejemplo de esta situación para un departamento usado con un precio en el mercado de u$s100.000:
• Hace un año, esa unidad valía $782.000 a precio blue ($7,82 por dólar) y $510.000 en el oficial ($5,1 promedio).
• Hoy, cotiza a unos $1.060.000 (con el paralelo a $10,60) y a $801.000 a tipo de cambio del BCRA ($8,01).
• Es decir, en doce meses se registró un alza de casi el 60% en el circuito formal y 35% en el marginal.
"El ahorrista que compró hace un año un departamento con dólares en mano perdió, porque bajaron los precios en esa moneda. Pero en pesos ganó plata, porque aumentó la cotización del billete verde", resume Gómez Picasso a iProfesional.
Al factor "tipo de cambio" -devaluación mediante- se le debe sumar otra variable: el menor poder adquisitivo de los salarios que se registró en el último tiempo.
"En términos generales, las propiedades en relación con el nivel de sueldos están caras. Antes se necesitaban menos ingresos acumulados", analiza Faigenbaum.
En general, "las rentas para el inversor también son más chicas, porque las remuneraciones ahora son más bajas en relación con el valor que tienen los inmuebles y, por lo tanto, no se puede cobrar un alquiler mayor", agrega el director del Programa de Real Estate Universidad Di Tella.
No obstante, el experto aclara que hoy, en un contexto de cepo cambiario, muchas unidades "se fijan al valor de venta del dólar paralelo. En cambio los alquileres se vinculan en torno al oficial, ya que siguen un nivel más acorde al poder adquisitivo de la gente. Por eso la rentabilidad es más baja para el inversor".
Faigenbaum explica que una inversión en real estate tiene dos atractivos: los retornos corrientes (alquiler mensual) y la apreciación del capital a largo plazo. Esto último "dependerá de las perspectivas del potencial de suba del bien y la cotización futura del billete verde", señala.
En este contexto, existe una regla de oro en el mercado inmobiliario: "Cuanto más sube el valor del billete verde frente al peso, más se reduce el precio en dólares de la propiedad".
Para el economista Tomás Bulat, "el negocio inmobiliario es defensivo, no agresivo en Argentina. Además es procíclico: cuando crece la economía, suben los precios de los inmuebles; pero cuando cae la actividad, retroceden las cotizaciones".
Pronostica que los valores de las propiedades no van a bajar tanto los próximos meses porque "los argentinos no están endeudados y no necesitan imperiosamente sacarse de encima y malvender".
Más allá de que los precios dolarizados no bajarán mucho más, Bulat afirma que en pesos se encarecerán, "porque la moneda va a devaluarse".
"En el corto plazo, al sector inmobiliario no lo veo como una buena inversión. Pero en el mediano, por el déficit habitacional que existe, van a subir los valores, por lo que va a seguir siendo una interesante alternativa para los ahorristas", enfatiza Bulat.
Según este economista, el argentino que decide poner en alquiler un inmueble recibe entre el 3% a 4% del valor, "que es un nivel muy bajo, ya que en otros lugares del mundo ese porcentaje trepa al 8%".
Igualmente, si se lo mide en pesos, "el precio que obtiene el propietario es bueno y la renta se mueve en base a la inflación", subraya Bulat.
En su visión, a los que no poseen una vivienda, "hoy en día les conviene más alquilar que comprar, por el alto precio en dólares".
"El negocio inmobiliario se debe medir a largo plazo. Es decir, a más de 5 años. Si hoy se compra un buen producto a buen precio, se terminará haciendo un interesante negocio, sobre todo si el valor del metro cuadrado está por debajo de los 1.800 dólares", concluye Gómez Picasso.

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